扩容增类提速 公募REITs市场迈向千亿时代

随着中金山东高速REIT提前结束募集，公募REITs市场规模即将突破千亿元。今年以来，公募REITs分红稳定，二级市场价格近期逐渐企稳。

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业内人士认为，随着公募REITs市场各类监管政策进一步完善，未来新资产首发、扩募常态化，公募REITs必将发展为万亿蓝海，成为推动基础设施领域高质量发展的中坚力量。

底层资产类型日趋丰富

中金基金于近日发布公告称，由于公众投资者认购踊跃，截至2023年10月10日，中金山东高速REIT公众投资者认购总量已超过公众发售总量。根据相关规定，该基金管理人与基金财务顾问、基金托管人协商，决定提前结束公众发售基金份额的募集，将该基金公众发售基金份额认购截止日提前至2023年10月10日，自2023年10月11日起不再接受公众投资者认购申请。

按基金认购价7.463元计算，中金山东高速REIT募资金额达到29.852亿元。截至目前，已上市交易的公募REITs首发及扩募规模合计约975亿元，这意味着，在中金山东高速REIT上市后，公募REITs市场募资规模将突破千亿元。

公募REITs市场持续扩容，底层资产类型日趋丰富。从首批上市的高速公路、仓储物流、产业园区等底层资产，目前已拓宽到保障性租赁住房、能源基础设施等领域。Wind数据显示，目前排队入场的6单公募REITs中，嘉实中国电建清洁能源REIT和建信金风绿电REIT的底层资产为能源基础设施;华泰紫金南京建邺产业园REIT、博时津开科工产业园REIT和易方达广州开发区高新产业园REIT的底层资产为园区基础设施;工银瑞信河北高速集团高速公路REIT的资产类型则为交通基础设施。

与此同时，监管层支持政策不断。发改委在相关文件中曾明确表示，要研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

二级市场价格逐渐企稳

作为以分红为目的的金融产品，公募REITs今年以来稳定分红。截至10月15日，已上市的28只公募REITs中，有26只公募REITs年内共实施分红41次，合计分红金额达46.57亿元。其中，更是有14只公募REITs年内分红金额超过1亿元。中金安徽交控REIT、平安广州广河REIT两单以高速公路为底层资产的公募REITs年内分红金额位居前列，分别为9.14亿元、5.16亿元。

此外，公募REITs二级市场价格近期逐渐企稳。Wind数据显示，截至10月15日，17只公募REITs近3个月以来二级市场价格实现上涨。其中，华夏杭州和达高科产园REIT、华夏北京保障房REIT的二级市场价格近3个月上涨均超6%，分别为8.77%、6.06%;华夏基金华润有巢REIT、华夏合肥高新产园REIT的二级市场价格也均涨超5%。

针对二级市场行情的走势，华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏表示，随着首批公募REITs上市超过两年，市场也经历了较大幅度的上涨和下跌。在前期二级市场不断下跌情况下，部分投资者持续受风控止损约束被动卖出，造成市场进一步下跌，一度出现流动性踩踏循环的“非理性”情形。7月初，自FOF将投资公募REITs纳入投资范围这一利好消息开始，其他相关利于市场稳定的声音持续发出，市场反弹后有所企稳。

推动优质资产上市

展望公募REITs市场未来发展，业内人士认为，随着上市项目的逐渐增多、资产类型的丰富、首批扩募的推出，公募REITs市场经历“非理性”的涨、跌波动，投资人对公募REITs的理解也在持续发生变化。

华金证券副总裁周磊表示，未来应坚定不移地推动优质资产上市，特别是对优质资产的扩募要持续鼓励，并不断进行资源倾斜，培育龙头优质资产平台出现，成为整个市场的对标榜样。对有问题的资产或项目通过暂缓新发、扩募，启动兼并收购、更换管理人为主的方式来解决。具体到解决公募REITs市场的问题，必须找到市场真正的、特有的、切中要害的问题，比如前面提到的作为经营权类代表的高速类资产问题，以点带面作为实践的突破口，一个问题一个问题拆分解决，才能从经营权开始，逐步解决公募REITs市场基础建设问题。

近期，监管层也明确提出将在进一步推动公募REITs常态化发行方面推出务实举措，加快推动REITs常态化发行和高质量扩容，后续将推出公募REITs相关指数及REITs指数基金，优化REITs估值体系、发行询价机制，培育专业公募REITs投资者群体，加快推动REITs市场与香港市场互联互通。华金证券表示，随着公募REITs市场各类监管政策进一步完善，接下来的资金进入和新项目发行推进，未来新资产首发、扩募常态化，公募REITs必将发展为万亿蓝海，成为推动基础设施领域高质量发展的中坚力量。

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